親愛的托尼： 在混合使用的分層公司修改章程時會發生什麼？ 我們年度股東大會的分契委員會提出了一項新的章程，禁止在共同財產或分層地段吸煙或使用任何類型的可燃物質。在12個商業單位中，只有一個出席會議並投票贊成章程修正案。 自會議以來，我們收到一位律師的來信，建議該章程沒有通過，因為它需要所有商業階層批次的一致批准。我們的經理在會議上告訴我們，只需要對住宅單位進行三分之三的投票，並對商業單位進行四分之三的投票，並且參加會議的雙方的所有人都投了贊成票，並且土地業權登記處。 我們錯過了什麼嗎？ 馬克H.，本拿比 親愛的馬克： “Strata Property Act”中有一項奇怪的規定，允許開發商或分層公司修改章程，修改商業（非住宅）分層批次的章程修改的投票門檻。根據該法案的章程修訂程序，任何經商業分層修正的章程均經三分之一投票決議或章程另有規定批准。 當您的分層計劃在土地所有權登記處提交時，所有者開發人員提交了修改後的章程，要求對商業階層一至二十一批一致投票，以批准對章程的任何修訂。 從技術上講，你本來應該被要求獲得親自或通過代理人出席並且沒有棄權的住宅單位的三分之三投票，並且單獨地，所有12個商業階層地段，總共24.77票。 我曾多次看到這個修正案涉及混合商業住宅，也是僅有商業分層地段的分層公司。開發商通常打算防止一群商業所有者和住宅所有者不公平地施加可能影響一個或兩個商業單位的條件。 還有一些商業分層公司採用類似的章程來確保所有分層批次達成所有修正案的共識。一致投票的不利因素是不參加會議導致不投票的簡單行為，而對於混合使用的分層公司而言，權力平衡並非均勻分配。 當任何分契公司正在考慮修改章程時，審慎查看所有現有章程以確認擬議的變更與您當前的章程一致，不違反該行為，違反任何其他法律或BC Human權利代碼，以及預期的解決方案提供計劃的結果。 您是否正在修改現行章程，廢除任何章程或批准新章程？請記住，包括擬修訂，廢除或通過的章程的四分之三投票決議的確切措辭必須與會議通知一起發布。 當您有任何非住宅分層批次時，您必須簽發識別分層編號的投票卡，因為在計算每次投票的結果時，您需要識別這些分層批次及其投票權。非住宅分層地段每批不分配一票。您必須查看投票權利表，以確認分配給每個非住宅分層地段的每個投票數。 根據現行的省級和地方政府的吸煙規定，這樣的章程可能會使每個人受益並且可能會成功。嘗試通過代理或出席直接聯繫每個商業地產所有者以獲得他們的支持。在每次理事會會議和大會上，都要隨時備有完整的章程副本。 ©2019 Postmedia Network Inc.