CBC Marketplace 的一项调查发现，一些房地产经纪人通过引导不知情的买家远离低佣金房屋而违法。 Marketplace 以购房者和卖家的身份测试了房地产经纪人是否参与了这种反竞争行为，并发现一些经纪人欺骗了他们本应代表的买家，以努力提高自己的底线。 今晚 8 点观看完整调查。 (8:30 NT) 在 CBC-TV 上或随时在 CBC Gem 上流式传输。 专家和业内人士表示，Marketplace 发现的情况表明，该行业正在为房地产经纪人的利益而工作，而房屋买卖双方都为此付出了代价。 经纪人兼房地产经纪人迈克尔沃尔什说：“这是一个巨大的惯性，维持现状，绝对有利于现有的房地产经纪人 100%。” 加拿大房地产协会 (CREA) 和安大略省房地产委员会 (RECO) 不会与 Marketplace 谈论调查。然而，在得知调查结果后不久，RECO 就向其管辖范围内的 93,000 多名房地产经纪人、经纪人和经纪公司发出通知，指出此类行为违反了道德准则。 通知说：“除了违法，这种行为还破坏了消费者保护、消费者信心和整个房地产行业的声誉。” 在全国范围内，《全国房地产经纪人道德守则》以及省级房地产法律规定，代理人必须诚实行事并促进他们所代表的个人的利益。一些省级法律，包括阿尔伯塔省和安大略省，专门针对转向问题。 安大略省的《房地产和商业经纪人法》(REBBA) 规定，当买方与房地产经纪人签订代理协议时，经纪人“......应将符合买方标准的房产通知买方，而无需考虑经纪可能有权获得的报酬金额（如果有）。” 不这样做称为转向。 但那些谴责这种做法的人表示，RECO 和其他监管机构在保护消费者和培育一个公平且不受滥用的行业方面做得还不够。 安大略省旺市的乔安妮·佩蒂特 (Joanne Petit) 在没有房地产经纪人的情况下出售她的房子，以帮助节省超过 73,000 美元的佣金。 （戴夫麦金托什/加拿大广播公司） “这不公平，我认为必须让更多人知道” 今年春天，当乔安妮·佩蒂特 (Joanne Petit) 和她的丈夫弗兰克 (Frank) 将他们的房子出售时，他们决定在没有房地产经纪人的情况下进行出售。 Joanne 和 Frank 住在安大略省的 Vaughan，那里的中介通常会根据他们房屋的售价向卖房者收取 5% 的佣金。在 Joanne 的案例中，这将超过 73,000 美元加上 13% 的 HST。 在房地产销售中，卖方支付给上市代理的佣金与代表买方的代理共享。通常，佣金分成两半。 在业内，它被称为合作经纪佣金，当房产在多重上市服务 (MLS) 上做广告时，行业规则要求必须包括合作经纪佣金。然而，这些信息是隐藏在公众视野之外的，只有通过 MLS 的内部版本，其他代理和经纪商才能看到。 为了节省其中一些费用，乔安妮决定跳过上市代理，而是向一家折扣经纪公司支付了 200 美元的固定费用，该经纪公司将她的房子列在 MLS 上，但将其余的工作留给了她。 “我知道肯定会有像我这样的人在 MLS 上买房子……[他们会] 对他们的经纪人说，'我想看看这栋房子，'”她推理道。 Petit 的家以 200 美元的固定费用在 MLS 上市。她决定卖掉自己，以节省上市代理向她收取的 36,000 美元。 （大卫麦金托什/加拿大广播公司） Joanne 仍准备向代表买方的房地产经纪人支付 1% 的佣金，总计近 15,000 美元。上市六周后，乔安妮接到了有兴趣买家的代理打来的零个电话。 “他们打了很多电话，因为他们希望我们与他们签约，他们希望我们与他们一起上市，他们想成为销售代理，”乔安妮说，她最终问其中一位当地代理为什么没有买家感兴趣。她说他告诉她，用代理人的话来说，她的房子已经“被黑了”。 “代理商希望与代理商合作，代理商希望获得 2.5% 的佣金，”乔安妮告诉 Marketplace。 “这不公平，我认为必须让更多人知道。” 市场生产商伪装成带隐藏摄像头的购房者 为了测试 Joanne 的房子是否确实被经纪人冷落，避免了低佣金，Marketplace 的生产商假扮成购房者，希望在同一个街区购买和她一样的房子。 该团队联系了三位当地房地产经纪人，他们首先出现在网上搜索中。 每个代理商都被要求为乔安妮的房产以及 MLS 上列出的其他两处附近房产预订放映。 Marketplace 的测试发现，三分之二的经纪人将潜在买家从乔安妮的家中引开。 虽然一名经纪人就低佣金与买家提前联系并提出无论如何都会帮助潜在买家购买房屋，但另外两名经纪人并未将佣金告诉买家，并劝阻或阻挠他们看房。 其中一名中介告诉买家这栋房子被高估了 20 万美元，并表示业主不会在价格上让步。另一位经纪人告诉他们，她根本无法预订展览，并暗示该物业可能有租户，这让许多想要自己搬进来的购房者望而却步。 观看 |房地产经纪人在相机上发现“转向”： 隐藏的摄像机显示房地产经纪人引导买家远离低佣金房屋 Marketplace 伪装成潜在的购房者，并要求房地产经纪人向他们展示业主乔安妮·佩蒂特 (Joanne Petit) 出售的低佣金房屋。一些代理商试图引导潜在买家远离该物业。 2:12 乔安妮说她从来没有接到过经纪人的电话，她说她无法预订演出。 她说另一位经纪人确实打过电话，但没有问他们是否愿意谈判，即使该经纪人告诉买家他们不会。乔安妮说，经纪人也没有询问房屋的价格，这与同一地区的其他销售情况一致。 “一开始，她想知道她是否获得了 2.5% 的 [佣金]。当我们告诉她只有 1% 的佣金时，她说，‘好的，谢谢，我不感兴趣，我会把我的客户留给自己。 '” 这三名代理商的身份已被隐藏，因为 Marketplace 的调查确定此问题是全行业的，并非孤立于这些特定代理商。 在第二次测试中，Marketplace 致电加拿大五个市场的 50 名房地产经纪人。该团队有一半的时间是希望出售的房主，一半的时间是买家。当生产商询问 25 名代理商时，他们作为卖家是否可以降低向采购代理商提供的佣金，88% 的人警告不要这样做。 哈利法克斯的一位中介说：“虽然他们不应该这样做，但有些中介可能非常了解他们得到的报酬，并将他们的买家推到另一个家。” “我有经纪人对我说，‘你知道我们正在看两栋房子，它们都很合适，但我肯定会在你的房子里按摩它们，因为房地产经纪人有更多的东西，’”说温尼伯的另一位代理人。 '这完全不道德' RECO 表示佣金是可以协商的，并且“卖家决定他们愿意出价多少，如果有的话，他们愿意支付给买家的中介费”，但是当所有 50 位代理商都被问及他们收取的佣金时，几乎所有人都报了相同的金额。四分之一的代理商将他们的费用称为标准，大多数表示他们不会谈判。 Marketplace 与包括 Lisa Laredo 在内的房地产律师分享了他们记录的内容，她在安大略省从事房地产法已超过 15 年。 “这超出了控制范围，完全不道德，”拉雷多谈到隐藏摄像头测试时说。 “你实际上并不是在提供服务，你不是在为任何人服务，而是在为你自己服务。” 安大略省的房地产律师丽莎·拉雷多 (Lisa Laredo) 表示，由房地产经纪人指导是违法和不道德的。 （标准阿诺德/加拿大广播公司） 当 Marketplace 联系到两名负责驾驶的特工时，他们都否认这样做。一位也支持她的评估，房子定价过高。 专门为买家经营代理机构的迈克尔沃尔什对 Marketplace 的测试结果并不感到惊讶，并表示当前的房地产销售框架可以实现转向。 “这是模型中固有问题的一部分，即上市代理向购买代理提供补偿。如果不这样做，我们就不会进行这种对话。” Historically, all real estate agents only worked for home sellers and only had a fiduciary duty to them. It wasn't until the 1990s that buyers' agents came to exist in Ontario after some agents advocated for the change. However, the commission structure, wherein sellers incentivize agents to bring buyers, remained in place.  Michael Walsh is the president and broker at Exclusively Buyers Inc., a brokerage that only represents homebuyers. (David MacIntosh/CBC) Walsh and researchers studying the industry agree that the only way to truly fix this problem is to change the way real estate agents are paid, so the buying agent's commission is not paid by the home seller via the listing agent.  'The industry functions as a cartel' "In terms of commissions, the industry functions as a cartel. They enforce on the entire industry a certain high and relatively uniform commission level," said Stephen Brobeck, a senior fellow and former executive director of the Consumer Federation of America, a non-profit organization based in Washington, D.C. Brobeck's research, which spans over 20 years, has determined that "decoupling" realtor commissions could drop the standard rate of real estate commission by one to two per cent over a couple of years, saving consumers billions of dollars a year. "If the commissions are decoupled, for the first time buyers would be able to negotiate their commissions and they would come down. That would also encourage sellers to negotiate more vigorously with their listing agents and those would most likely come down," Brobeck said.  "Furthermore, it would give discounters a far greater opportunity to penetrate this marketplace, because they would not have to pay the going rate for buyer agent commissions." Click here for full statements from those featured in this investigation Brobeck's argument and how commissions are paid is also at the core of two large anti-trust lawsuits in the U.S against the National Association of Realtors and major brokerages including RE/MAX LLC, Keller Williams and Realty Inc. The class-action suits claim that "anticompetitive conduct causes America's homebuyers to pay inflated commissions." These claims are also currently under investigation by the U.S. Department of Justice. Discount brokerages make up about 10 per cent of the market share in the U.S. There are no figures available for Canada but it's considered to be about the same or less according to discounters in the industry.  Stephen Brobeck is a fellow with the Consumer Federation of America. He says with respect to commissions, the real estate industry functions as a cartel. (CBC) Brobeck says it's now up to provincial governments to make this change happen. Until then he also recommends that consumers not give up on negotiating the commission they pay. "If you're a seller you ought to try to negotiate the commission down by a full percentage point," he said. "Secondly, if you're trying to sell an expensive home, or you're working with a broker who will help you sell one home and buy another home, they may knock an additional percentage point off the home." Joanne and Frank, however, remained steadfast in their resolve to sell without a listing agent.  "The right person is going to come along at the right time," said Joanne defiantly. And in the end, patience did pay off. After three months on the market, they sold their house near full asking price to a private buyer, with no agents involved. If you have tips on this or any other story, please email the Marketplace team at [email protected] ©2021 CBC/Radio-Canada