在其最新报告（“报告”）中，不列颠哥伦比亚省法学院强大的分层专家委员会（“委员会”）建议对“ 地层财产法”（“法案”）进行更多修改。如果获得通过，这些变化将使其更容易为房地产经纪人®确认如何地层停车被指定。 背景 根据具体情况，分层停车位可能是： 一个单独的分层地块（除了打算与住宅分层地块一起使用的地方）; 分层的一部分; 要么 共同财产。 委员会重点关注停车是公共财产的一部分的项目。如果停车位是共同财产，它也可能是： 根据开发商的长期租约或许可协议使用; 指定为有限公共财产（“LCP”）; 要么 根据短期独家使用协议使用（实际上，仅仅是许可）。 自2014年1月1日起，分层公司的信息证书（表格B）必须指明与分层批次相关的任何停车位。 租约和执照 当停车是普通财产时，开发商可以使用长期租约或许可证来销售停车场的租赁权益。在报告中，委员会建议取消开发商租赁或许可公共物业停车位的能力。 虽然租约各不相同，但这是一般模型。在项目早期，开发商包含一个相关公司（例如; Parking Inc.）。接下来，开发商将项目的预定停车区域租赁给相关公司一个长期（例如，99年）。之后，当开发商将分层计划存入土地所有权办公室时，分层计划将这些停车区域指定为共同财产。但是，这些共用物业停车位须遵守先前的长期租约。如果分层地段的第一个购买者想要使用停车位，他们需要支付额外费用。作为交换，开发商使相关公司将停车位的租赁部分地分配给第一购买者。之后，当购买者将他们的地层出售给后来的买家时， 或者，开发人员有时使用许可证而不是租约来创建类似的停车方案。一般而言，许可证是指允许一方在一段时间内使用特定区域的合同; 它不会产生对土地的兴趣。这里，开发者使相关公司将许可证分配给第一购买者而不是租赁。 委员会发现了许多房地产经纪人®已经知道： ......租约和许可证在许多阶层财产中造成了混乱，并在其他地方播下了冲突的种子。由于租赁和许可证是私人合同，因此与分配停车位和储物柜的其他选项相比，这些交易的记录往往较少。随着岁月的流逝和与空间或摊位相关的地层转移，分层公司可能会失去对这些安排的追踪。 为解决这些问题，委员会建议取消开发商租赁或许可共用物业停车位的能力。该提案面向未来。如果采纳，此更改不会影响先前的租赁或许可。 LCP 通过将共同财产区域指定为有限共同财产（LCP），该区域被有效地留给一个或多个分层地段，其所有者可以专门使用该地区。LCP是一种共同财产，但有些人忽略了这一点。为清楚起见，委员会建议修订该法案，明确将LCP定义为一种共同财产。 委员会还建议延长开发商单方面修改分层计划以指定停车位作为LCP的时间。目前，开发商在第一次年度大会（“AGM”）之前的任何时候都有两种方式可以这样做。开发商可以修改分层计划，指定一个停车位作为LCP专用于分层地段。此外，如果符合某些标准，开发商可以通过为分层批次指定最多两个额外的LCP停车位来修改分层计划。委员会建议将开发人员行使这些权利的时间延长到第五次年度股东大会。如果在第五次年度股东大会上还有一些共用停车位呢？委员会建议修改该法，规定默认情况下，开发商没有停车位 第五次年度股东大会已指定为LCP，仍属于共同财产。 摘要 如果省政府采取这些有益的改革，它将简化分层停车。 与此同时，不列颠哥伦比亚省房地产委员会（“委员会”）希望上市房地产经纪人®和任何买方代理商询问与地层相关的停车位。虽然理事会希望房地产经纪人®阅读表格B的停车信息，但有经验的许可证持有人知道这只是谜题的一部分。无论是一个房地产经纪人®既为卖方或买方，如果B型是不完整的或与其他信息，经纪人停车信息冲突®应调查并警告他们的客户寻求法律意见。 有关分层停车的更多信息，请参阅委员会的专业标准手册或委员会的报告。 Mike Mangan BA，LL.B。 版权所有©2019英属哥伦比亚房地产协会