亲爱的托尼： 我们是一个55个单位的中型公寓大楼。由于我们有一个非常理想的位置，我们的单位大多是退休业主自用。 在我们的年度会议上，我们通常至少有50％或更多的业主参加。 今年在我们的会议上，我们的新物业经理告知五位业主，他们在注册时欠下了未付罚款和利息的费用，并且没有资格在会议上投票。作为长期居民的五位业主感到不安，因为这是他们第一次听说他们账户上的任何债务。他们向经理询问了账户的详细情况，他所能提出的所有建议都是上一家管理公司的账簿，他们没有活动记录，只有应收账单显示欠款。 我们的分层委员会声称它知道没有未完成的帐户，并且同样惊讶。没有人知道该怎么办，五位业主未经表决就留在会议上。 必须有程序来防止这种情况。你能告诉我们应该如何处理这种情况吗？ BWJ，温哥华岛 亲爱的BWJ： Strata Property Act允许分契公司采用一种章程，如果分契公司有权对分层批次提出留置权，则该章程认为所有者没有资格投票支持四分之三和多数票决议。如果存在可执行的章程，分契公司还必须至少提前14天发出通知，告知应付的金额，如果业主不付款，分公司有权提交留置权。必须完成此序列才能认定所有者没有资格投票。 分契公司只能对未支付的分层费用，特殊征费，分层费用和特殊征税产生的利息，根据法案授权的工作成本的报销，或分层批次的判决分享留置权。分层公司。 分层公司和分层管理人员应用的一个常见错误和不可执行的章程是一种通用陈述，认为“如果有任何欠款”，分层批次就没有资格投票。Strata公司和经理经常将此声明放在一般会议的通知包中，如果申请不正确，如果没有提前通知，如果在14天内未支付留置权金额，则可能会危及您的股东大会结果并严重损害业主的利益。投票权。 由负责索赔的单一所有者所欠的章程罚款，停车使用费，损害赔偿或保险免赔额等费用不属于留置权行为，不能用于阻止所有者投票。 每个分层理事会和经理都应定期审查所有应收账款，并确定应采取哪些措施来保护所有者的利益，并确保有一系列证据支持这些索赔。 应收款清单还应与理事会会议相关的理事会决定相一致。例如，如果所有者被罚款，那只是理事会会议中的理事会的决定，并且决定记录在会议记录中。在没有支持证据的情况下执行应收款清单只是一个坏主意。在召集会议时，主管机关与主席一起决定双方是否合格选民。如果有任何疑问，最好保护所有者的投票权。 我仔细检查了您在土地所有权登记处提交的章程，而您的分契公司没有与投票资格相关的章程。每个所有者，无论欠款，都有资格投票。在您施加任何此类限制之前，请检查您的章程并确认债务类型。 ©2019 Postmedia Network Inc.