自多伦多房地产热潮开始以来，预建筑一直是最受欢迎的投资形式之一。这是因为投资者认为未来项目的价值将继续增加。预先施工也是一项有吸引力的投资，因为它不像购买“破旧”的房屋（需要大量的押金）并装修（花费的钱比预期的多！）然后希望将其出售来获得风险或昂贵的投资。利润。 相比之下，预施工可分割存款，开发商则负责施工。话虽这么说，虽然施工前的翻转看上去比翻转房屋要简单，但事实并非如此。有关开发商费用，账面费用和升级费用的繁琐事项被添加到初始购买价格中。 更重要的是，多伦多的某些建设前项目的成本可能超过转售共管公寓。这只是可能使您失败的许多财务障碍中的三个。 失去激励措施： 买卖协议通常由开发商起草，对于转让您的协议非常友好。除了原始购买者（“转让人”）可能必须支付给开发商以具有转让协议的能力的一般费用和律师费外，转让人还可能会失去某些经济诱因。例如，在转让的情况下，开发费用征费或未来共同费用的抵免额上限可能会丢失。这些激励措施的丧失使转让对第二买方（“受让人”）的吸引力大大降低。 显然，如果在任何人未达成任何协议之前就解决此类激励措施的失误，将导致交易失败或提起诉讼。必须采取以下步骤来防止纠纷和由于激励措施失败而导致的失败翻转： 在与开发商签署原始协议之前，转让人应协商更好的转让条款； 订立转让协议之前，转让人和受让人均应与律师审查该协议；和 根据律师在协议中的发现，添加一个条款以解决潜在的激励措施损失。例如，如果您要代表转让人，请为转让协议起草一条条款，指出受让人承认可以取消激励措施，如果取消了这种激励措施，则受让人同意免费继续完成转让给转让人。但是，如果您是受让人的代表，请对其进行修改以声明将从购买价格中扣除任何激励措施的减少。 费用，其他费用： 除了支付开发人员的转让费用（是的，这包括律师费！）外，转让人和受让人还需要考虑其他几项费用。 例如，谁从存款利息中受益？转让人还必须考虑如何根据销售利润来对待HST，因为它可能被视为“翻转”，因此应以不同的税率获得应纳税所得额。另一方面，受让人将希望确保他们有资本，不仅要在其变牢固时为该转让人支付给转让人的押金，而且要有该转让人已经向开发商支付的押金。这一点尤其重要，因为贷方不会在完成日期之前为任务提供资金。 受让人还应在接受转让之前先获得融资，因为一些贷方拒绝根据转让购买价提供贷款。最后，转让人和受让人必须清楚受让人所支付的价格是否包括开发商为转让而收取的费用；谁将负责在项目结束之前支付给开发商的调整；以及谁为升级支付任何即将发生的费用。 减轻这些财务意外的最佳方法是，确保律师仔细梳理原始协议，并在转让协议中列出所有过去，现在和将来的费用，以及由谁为何时何地付款。 您什么时候可以分配？ 现在，许多开发商禁止买方分配其单位，直到开发商已售出总开发量的一定百分比。多伦多的门槛可能在开发项目的85％至90％之间。这意味着，如果市场放慢并且开发商无法达到阈值，或者开发商为达到阈值而破产，那么转让人可能会陷入无法出售的项目，或者根本没有项目。 。 因此，对于投资者而言，仔细检查转让人何时可以转让协议的任何限制以及开发商的诚信和财务实力至关重要。 多伦多中部的公寓价格继续上涨，因此尽管存在这些潜在问题，但投资者继续购买施工前的建筑并获利也就不足为奇了。话虽如此，当务之急是要了解市场波动以及协议的法律条款和财务条款。 ©2019 REM房地产杂志