溫哥華建立在有軌電車的電網模式上（由無軌電車取代），以服務於整個城市的獨立和獨特的社區。每個社區都設計成可步行和交通導向，有商業街，學校和公園。 但目前的規劃方向正在通過像Cambie走廊和現在的百老匯走廊這樣的大型土地使用走廊破壞這些歷史性的模式。高昂的公共成本是一個巨大的錯誤。 百老匯走廊土地使用規劃正在進行中，預計從VCC-Clark千禧線站到Arbutus和百老彙的地鐵，即使距離完工還有十年。土地利用規劃的邊界是克拉克大道到藤街，第16大道到第一大道。它跨越多個社區，這些社區被分解成子區域，不完全遵循歷史鄰域邊界。 例如，South Granville附近有許多遺產出租公寓樓，從Burrard街到橡樹街，但未定義為走廊的一個分區。它取而代之的是Kitsilano和Fairview South。 作為百老匯走廊規劃過程的一部分，該市最近進行了徒步旅行。在他們稱之為Kitsilano South（包括南格蘭維爾到格蘭維爾街）的分區域的參觀中，指導它的規劃人員是非常好的年輕規劃者，但大多不是來自這裡，並且不了解鄰里邊界的歷史背景。顯然，由於高級員工流失，機構記憶正在喪失。 規劃者不明白為什麼將Burrard Street區分為Kitsilano的邊界很重要，因為Kitsilano在Kitsilano的RT雙工分區和South Granville的RM公寓分區之間劃分。 為什麼這很重要的是這些社區在不斷變化的過程中是截然不同的，因此需要在這種背景下進行規劃。這就是整個城市計劃應該做的事情，然而，城市的大部分區域正在被取消，而是計劃作為走廊的一部分。 整個城市的計劃看起來只是實施前Vision會議的政策和計劃，耗資2000萬美元。它不會像以前的CityPlan計劃那樣確定在這裡生活和工作的人想要他們的鄰居。恰恰相反。 如果地鐵延伸到UBC，百老匯走廊建議包括所有基斯蘭奴和西點灰。在不是這種情況下，工作人員正在重新定義走廊規劃，因為它是基於社區的。 每個社區都應該能夠對過境進行自己的土地利用規劃響應。相反，尾巴搖擺著狗，因為過境決定了土地使用的類型，而不管鄰居的背景如何。 規劃未來需要從現在存在的東西開始，以及誰在城市生活和工作。應盡可能避免排水，因為舊的更經濟的住房將被拆除，並被更昂貴的租賃或分層新建築所取代。流離失所具有最脆弱人群面臨無家可歸風險的多米諾骨牌效應。 因此，必須非常仔細地進行規劃，以確保其適當並在背景下提供增量增長。如果我們適當地管理增長，我們就不應該處於長期危機模式。目前的住房危機是十多年管理不善的結果。它不一定是這樣的。 在大多數公寓RM區域，已經制定了一項長期政策，即通過一對一的替換要求來保護現有租賃。但是，一再努力將這一政策擴展到商業C2區域已被壓制。 在上一屆理事會任期內，國會。阿德里安·卡爾（Adriane Carr）提出了一項由Vision理事會多數投票否決的議案。最近，國會。讓·斯旺森提出了一項投票失敗的動議。 當Swanson議案出席議會時，市長Kennedy Stewart表示，該市正在與他們的開發商“合作夥伴”合作建設租賃，類似於前市長Gregor Robertson用來構建它的方式。然後斯圖爾特在不允許考慮修改的情況下進行投票，因此包含C2區域的動議失敗了。這是一個似曾相識的時刻。 斯圖爾特似乎追隨著羅伯遜的腳步。斯圖爾特曾與前議員雷蒙德路易和他所倡導的主要開發者舉行了10次會議。其中包括Westbank Projects Corp.的Ian Gillespie，Wall Financial Corporation的Bruno和Peter Wall以及Concert Properties的Brian McCauley。他還與Bob Rennie共進午餐，並會見了Beedie Development Group的Ryan Beedie。 城市預算越來越依賴於開發費用，如社區設施捐助（CAC）和開發成本徵收（DCL）。這使得這個城市對發展的依賴無法滿足。免除開發費用的租賃項目無法滿足這一需求。 然而，租賃計劃會增加市場租金率，同時項目被用來設定公寓大樓的規模先例，這將提供CAC和DCL。 作為前一屆Vision理事會設立的租賃試點計劃的一部分，有20個項目正在進行中，大大提高了高度和密度。其中一個例子是位於老丹尼遺址的百老彙和樺木街的項目。 由於這是位於中央百老彙的中心地帶，因此之前已經批准了一座16層高的塔樓。根據租賃試點，現在建議採用28層樓，建築面積比為10.52。在248個安全租賃單元中，只有53個具有中等價格的租金，而餘額將是市場租金單位。 另一個例子是開發商Wesgroup在Broadway和Alma Street的網站。幾年前，一份申請最初提交給了一個六層樓的市場租賃項目，現在又在14層樓和5.8樓面積的試點項目下提出了新的建議，為基斯蘭奴周邊地區開闢了一個新的先例， West Point Grey目前大多在四層以下。它有交錯的地板，顏色為橙色，不能再突兀。 這些塊狀項目只是一個開始，尤其是在沒有鄰里環境的情況下實施走廊規劃的情況。它將推動將越來越取代當地人民的猜測和期望。百老匯走廊，特別是如果擴展到UBC，包含了該市最實惠的現有租賃庫存和較舊的公寓。如果這個走廊規劃方案繼續下去，很多人將會流離失所 該城市已經擁有大量的分區容量，即使只計算最有可能開發或已經在建設中的地點，並且足以滿足2040年以後的實際增長預測。該城市目標是從2017年到2027年的72,000個單位但根據人口普查數據，它只能證明26,000個單位。因此，該市將不切實際的增長目標設定為差不多三倍。 管理全市範圍內增長的基於社區的規劃是避免危機管理這些只會使事情變得更糟的問題的方法。城市可以暫停以建立新的方向，而不是實施之前的Vision理事會議程。 ©2019 Postmedia Network Inc.