住房是一种异质商品。年龄,位置,质量,大小和类型的多样性使比较变得困难。
尽管存在这些差异,但平均住房价格经常被用来比较不同辖区或类型的住房。但是,隐藏在平均价格中的是多种属性,如果有人考虑这些属性,它们可能会描绘出不同的画面。
大小和位置一样,是价值的主要决定因素之一。但是大多数房屋价格的比较并不能通过透露每单位空间的价格来控制规模。
在其他所有条件相同的情况下,大房子的价格要比小房子的价格高。通常比公寓大得多的单户住宅也具有较高的平均价格标签,这也是有道理的。但是,在比较房屋和公寓时,后者通常建在土地价值较高的地区(以每平方英尺为基础),规模和价格之间的关系变得更加复杂。
Royal LePage最近的一份报告仔细研究了这种关系。对比分析显示,当控制住户人数时,多伦多,温哥华和卡尔加里的单户独立屋(SFD)住房价格逼近,而在温哥华超过的情况下,共管公寓价格上涨。
SFD住房的高价格调整价格为城市经济学理论提供了新的饲料。城市经济学的公理之一是价格进行调整以实现区位均衡。如果公寓的尺寸调整后的价格与通常在土地价格便宜的地方建造的SFD住房的尺寸调整后的价格相当,那么人们是否应该假设城市内部位置的变化不再重要?
Royal LePage的摘要列出了2019年1月至7月之间在加拿大大型住房市场上出售的房屋的大小和大小调整后的价格。该报告发现,正如人们所期望的那样,以每平方英尺(SFT)为基础,公寓的成本仍高于SFD住房。
但是,有一项明显的豁免。在温哥华市,按SFT计算的SFD住房中位数价格高于公寓。
研究结果提出了一个有趣的问题:温哥华的规模调整价格是否与城市经济理论的宗旨相矛盾?
谜语的答案至少部分取决于住房供应。在低层住房需求旺盛,供不应求的市场中,即使大小调整后的价格也可以攀升并接近高层住宅的价格。
考虑一下温哥华市,根据2016年的人口普查,每套独立式住宅都有两个高层公寓(不一定是共管公寓)。实际上,人口普查仅记录了温哥华市的41,305套独栋房屋。由于温哥华库存如此之少以及全球对住房的需求未得到满足,即使按规模控制,SFD住房的价格也有望上涨。
多伦多市相差无几。低层住房,特别是SFD住房的供应有限,很可能是SFD住房价格上涨的原因。
2016年人口普查报告称,多伦多的高层公寓比单身独栋房屋多83%。Royal LePage的报告反映了供应方面的动态,并显示多伦多公寓的每SFT价格中位数仅比SFD住房的价格高12%。
大多伦多地区(GTA)的价格动态有所不同,那里大量可开发土地降低了土地价格,这随后在住宅价格和面积中得到反映。多伦多市SFD房屋的中位面积是典型公寓的两倍,而GTA中的标准SFD单位是普通公寓的2.5倍。
土地价值的差异在调整价格后的价格差异中也很明显。与多伦多市不同,多伦多市的公寓中位数价格仅比SFD住宅高12%,而GTA中的SFT基础上的公寓价格却比SFD住宅高53%。
商品的价格受其需求和供应的影响。最近的房价中值数据表明,在SFD住房供不应求,需求旺盛的市场中,按尺寸调整后的低层住房价格可以逼近高层住宅。
©2019金融邮报