2020年租赁公寓市场的未来前景如何?我们预测,2019年的某些趋势将延续到新的一年。
在2019-18年上半年,受2017-18年度实施的多项政府政策的影响,整个大温哥华地区和大维多利亚地区的多户家庭销售活动均出现滞后。经过这段调整之后,2019年下半年的销售活动明显增加。
从8月1日到11月1日,大温哥华地区的交易量超过4亿加元,近1400个租赁单元交易,占该地区迄今为止2019年销售额的近60%。最值得注意的是,在此期间,两座珍贵的混凝土高层塔楼和几座大型低层建筑群已与当地和国家投资者交易。这是对多户资产类别潜在实力和理想性的真实证明,因为加拿大各地的投资者继续在不列颠哥伦比亚省的租赁市场上寻找产品。
随着更加明确的发展,以及利率预计将保持在投资友好水平,我们预计这种势头和持续的需求将持续到2020年。
房客需求
根据加拿大抵押和住房公司的数据,由于大温哥华地区的空置率在0.7%至1%的范围内波动。(CMHC),有充分的证据证明出租房屋短缺。
预计到2041年,低陆平原地区每年将有40,000名新居民净入住,并且从中期来看,租房家庭的数量每年将增加9,400个,租金需求将会激增。
随着政府的积极举措,收益的增加以及公寓市场的疲软,私人开发商越来越多地将其努力和资本转移到专门建造的出租公寓楼上。根据Urban Analytics的报告,目前计划在大温哥华地区和菲沙河谷地区新增约6,800个出租单元。
我们很可能会看到租赁公寓和公寓的建造开始变得更加平衡,并且在这些新的专用租赁开发项目中将有足够的便利设施。
租金上涨
CMHC报告称,大温哥华地区在2016年至2018年之间的平均租金累计增长了18.5%,与同期加拿大全国平均租金增长了21%相一致。RBC Economics估计,在两年内需要11300个出租单元,这超出了目前的建设速度,仅要使温哥华的空置率达到3%即可。平均租金将继续呈上升趋势。
随着本地和机构投资者寻求实现规模经济,现有的,正在建设中的和计划中的规模租赁产品的库存将成为更具吸引力的投资机会。我们预计本地租赁开发商和机构资本(例如房地产投资信托)之间将建立更多的合作伙伴关系。
资本化率
由于核心地区缺乏开发用地,黄金地段的多户家庭资产的需求也越来越大,我们预计大温地区优质资产的资本化率将保持在百分之三以下。对于具有较高权益要求的规模较大的资产,需要大量资本升级的资产或目前在租金收入方面尚未实现的资产,我们预计资本化率可能会略有上升。
保持上限利率较低的主要驱动力之一是利率。如果加拿大银行持有或降低利率,与其他所有资产类别相比,多户资产的最高利率将保持相对较低。
整个地区的房地产投资公司在很大程度上已经摆脱了现有公寓的低初始收益率,而由于土地所有权而过度支付公寓的想法几乎消失了。
我们预计,到2020年,投资者将不断修改他们的购买标准,以更好地适应他们的投资策略。例如,如果买家试图获得一定的回报,则他们可能不会购买需要大量工作或具有较低封顶率的建筑物。
对2020年之前的多户家庭市场有充分的理由感到乐观。在温哥华生活和工作的愿望以及其技术部门的兴起将使投资市场保持竞争力。本地和全国的投资者都相信大温哥华地区和大维多利亚州强劲的经济基础。
结合人口和就业增长的影响,似乎正在反弹的住宅市场,低利率环境以及希望将资本专用于租金开发和投资的各种公司,我们预计这种积极势头将持续到2020年。
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