一年前，在法律上第509号中，我描述了不列颠哥伦比亚省最高法院的两个案件，其中涉及一个阶层公司是否必须首先通过80％的投票（有时称为“清盘决议”），然后阶层委员会才能列出整个提案。与经纪人一起出售的综合大楼，或签订合同将整个开发项目出售给买方。现在，不列颠哥伦比亚上诉法院已确认没有此要求。1符合条件的选民可以以多数票决定，授权阶层委员会通过经纪人列出该综合体，然后再签订合同，将该项目出售给购买者，但要经过业主通过清算决议并满足所有其他先决条件。背景 尽管终止地层发育的原因各不相同，但有两个共同点是特别普遍的。首先，随着分层复杂性的发展，它可能需要进行大量的补救工作，以至于将项目出售给开发商进行重新开发才有意义。或者，如果分层项目位于为更高密度开发区划的区域，则所有者可能更愿意通过将房地产出售给开发商来获利，开发商将最大程度地发挥其潜力。《分层财产法》规定了三种终止方法。在前两种方法中，所有者选择通过以80％的票数投票通过以批准清算决议案而终止，该决议案可以在没有清算人的情况下（称为“第1分部清盘”）或在没有清算人的情况下（“第2分部”清盘）终止。80％的选票表示赞成决议，至少要有所有合格选民的80％的选票。2在大多数情况下，在获得80％的投票赞成后，分层公司必须要求不列颠哥伦比亚省最高法院确认清算决议案，使任何反对的业主都有机会进一步提出异议。在第三种方法中（“第3分部结案”），法院下令分层终止，通常是因为分层法人组织功能失调而无法继续进行；没有清盘分辨率。3每种终止方法都会导致分层公司清算并取消分层计划。相关土地最终被出售，以前属于该层公司的任何个人财产都转换为现金。以前曾是分层土地所有人的所有人，在扣除应付给所有者各自抵押贷款人或其他有担保债权人的任何款项后，将按比例分配出售收益。判例法在Buckerfield诉地层计划VR 92，一些房地产经纪人®最初要求阶层议会关于出售整个41单元复杂。4 然后，Strata理事会组织了一次演讲，向业主解释解雇过程。在非正式的民意调查中，大多数业主投票决定雇用一家房地产经纪公司，将其推销给开发商以进行重新开发，所有这些都必须经过后来的清算决议。当阶层委员会宣布其计划在此基础上保留经纪人时，几名反对者在不列颠哥伦比亚省最高法院起诉了阶层公司。持不同政见者显然要求宣布，该分层公司必须首先通过80％的投票，并任命一名清算人，然后清算人将是唯一有权列出要出售的综合体的人。另外，持不同政见者声称，合格选民必须首先通过3/4投票，然后分层委员会才能保留经纪人以在建筑物上征求要约。最高法院不同意，驳回了异议者的反对意见，并拒绝要求80％的投票或3/4票的聘用经纪人。在上诉中，不列颠哥伦比亚上诉法院指出，《分层物业法》并未明确要求在出售分层建筑群之前必须获得80％的投票。该法案也不暗示任何此类要求。上诉法院确认，分层公司可以在股东大会上以多数票决定聘请经纪人将整个待售开发项目上市，只要上市合同以及可能随后的任何买卖合同均受制于该合同。业主随后以80％的投票权通过了结清分层公司并取消分层计划，并在需要时获得不列颠哥伦比亚省最高法院的确认。不需要先有一个清算人就可以将这个综合体与经纪人一起列出来。终止阶层发展是一个复杂的法律事件。如果阶层委员会接近房地产经纪人®为了列出层级终止中的整个建筑群，房地产经纪人®应警告层级理事会尽快聘请层级律师，以指导层级公司完成整个程序。任何对上市分层开发感兴趣的房地产经纪人®都将通过更多地了解该过程而受益。阅读上面的Buckerfield案例，或者下面的其他任何或所有其他最近终止案例： 分层计划VR1966（重新），2017 BCSC 1661 Strata Plan VR2122诉Wake，2017 BCSC 2386 变种 2018 BCCA 280 分层计划VR2702（重新），2018 BCSC 390 分层计划NWS837诉帕多瓦（Pasua），2018 BCSC 564 版权所有©2019不列颠哥伦比亚省房地产协会