亲爱的托尼： 8月，我们召开了第三次特别股东大会，以批准一项特别税，以更换我们已有30年历史的建筑物中的管道。 业主再次出现了足够的代理人-28-击败了特别税。她总是要求进行秘密投票，而我们无法控制她的投票方式。 自那以来，我们与业主举行了几次见面会，并发现有几位业主指示代理人投票赞成特别征费；但是，由于进行了秘密投票，我们无法验证结果。 上周，我们的阶层收到了保险经纪人的来信，通知他们说，如果我们未批准管道工程，则他们无法续签我们的保险。我们已获得30天的临时续约，但必须由Strata公司在1月批准管道工程并在5月1日之前开始工作。 我们该如何与明显试图再次控制会议并拒绝维修的业主打交道？ Karen J.，北温哥华 亲爱的卡伦： 尽管有人努力破坏您在维护和续约问题上所做的努力，但是还有其他方法可以解决投票不平衡问题。 控股股东的代理人依赖于所有者不了解情况，并且与决策的含义相隔离。如果符合条件的选民要求进行无记名投票，则《 Strata财产法》的标准附则明细表要求进行无记名投票，但您的《 Strata公司法》附则已于2015年进行了修订，并且无记名投票的规定已被删除。 您的投票可以通过出示投票卡来进行，或者如果需要精确的计数，则由主席决定投票的方法。在您的章程中，可以采用抽签，投票或抽签的方式。 阶层公司无法控制代理人的行为。破坏性代理人通常要求秘密选票隐藏在匿名纸质选票的背后，无论代理人如何指示，他们都可以自行决定是否投票。 通过投票，可以在每张选票上标识每个阶层，并在会议记录中记录亲自或由代理人提供的每个阶层的投票结果。通过呼叫记录，将亲自或由代理人出席的每个阶层都将被呼叫，要求其投票方式，并且每个阶层的投票结果都会记录在会议记录中。 尽管没有什么可以阻止代理持有人的行为与所有者的指示相抵触，但它确实记录了每次投票的结果并迫使代理持有人披露其决定。结果通常可以确保公司的成功。 对于有争议的会议，可能会导致您对该行为或您的章程进行解释或导致决议失败，那么让您的阶层律师到场为业主提供建议是值得的投资。 当分层公司无法获得所有者的批准以进行维护和更新所需的资金时，还有其他几种选择。根据该法案，如果提出一项决议案，以批准一项特别税款，以筹集资金以维护或修理共同财产或共同资产，这对于确保安全或防止重大损失或损害（无论是实物还是其他方式）是必需的，以及赞成该决议案的票数超过该决议案票数的一半，但少于该法案要求的四分之三票，地层公司（理事会）可向卑诗省最高法院提出命令修理。这是分层公司经常采用的一种进行维修的方法。 如果您的保险提供者表示有取消保险的风险，则可能有足够的证据提出申请。 同样，如果分层公司有折旧报告，并且该报告建议维修，则分层公司只需要多数表决权就项目批准作为应急费用。如果您的应急基金没有足够的资金来支付这笔费用，那么在批准年度预算时，它只是您的年度股东大会的多数表决，因此，所有者可以通过多数表决来批准向应急基金捐款的任何金额。 。尽管这需要一两年的计划时间，但是如果您打算将来进行大型项目，则可以考虑采用这种方法。 进行重大维修和筹资的宝贵工具是维持正在进行的项目的五年计划。五年将为任何社区提供足够的提前时间来考虑资金和维修方案。 ©2020 Postmedia Network Inc.