很重要 據最新評估顯示，目前位於REVS保齡球中心的5502 Lougheed高速公路佔地4.28英畝，位於Holdom輕軌站旁邊，價值約8660萬美元。 然而，2011年10月，其所有者Brentwood Lanes Canada Ltd.簽署協議，僅以2880萬美元的價格出售。 買家是一家名為Pacific Success Management＆Consultants Inc.的公司，由劉曉東（又名Allen Liu）擁有 - 他是一位在里士滿擁有兩家商場的商人，曾參與過中國的各種商業企業，包括擔任真實總裁。據法院文件顯示，2009年在大連建立了大型混合住宅和商業多塔開發的房地產公司。 布倫特伍德的銷售合同最終交給了另一家劉氏公司，即友誼集團控股（加拿大）有限公司。 然而，就在交易計劃結束之前，它就崩潰了。 Brentwood Lanes宣布它不會接受它。 該公司認為該合同不具有可執行性，因為劉和一名房地產經紀人凱文·希恩（Kevin Hien）犯了錯誤行為，本應該為雙方代理，但他們拒絕了Brentwood Lanes關於其房產發展潛力的信息。 Liu和Hien表示布倫特伍德車道因賣方的悔意而退出，並發起訴訟迫使出售或因違約而獲得賠償。 ' 欺騙節' 經過六年半的法律糾紛，最終在2017年和2018年進行了為期77天的審判，不列顛哥倫比亞省最高法院法官安德魯梅耶本月對此案進行了裁決 - 並發現參與此案的少數人免於污染不誠實和不道德行為。 梅爾在5月10日的一項裁決中寫道：“各種各樣的判決，毫不掩飾的蔑視，在審判期間反复證人作為'虛假的節日'，即一個欺騙的節日。” “在這種情況下，我發現這種描述是合適的。” 他挑出了劉和ien，他所描述的證詞不可信和不一致。 Mayer得出結論，兩人在Brentwood Lanes談判過程中曾欺騙潛在的買家，評估師，抵押貸款經紀人，貸方和潛在的合資開發合作夥伴。 '欺詐性文件' 例如，2011年9月6日，Liu和Hien說服Brentwood Lanes總裁Jeong Lee簽署了一份價值3880萬美元的布倫特伍德房產購買協議，然後在2011年10月5日簽署了另一份虛假文件，意圖終止它據Mayer說。 該偽造協議的價格比實際商定的價格多1000萬美元，並表示買家已經支付了1000萬美元的存款，但他們沒有。 梅耶表示，這項虛假協議可能是為了誘使潛在的中國投資者通過誇大劉氏公司支付的價格和存款來為購買房產做出更多貢獻。 “這根本不是一個協議，”邁耶說。“這是一份欺詐性文件，旨在欺騙一些政黨，包括評估師，抵押貸款經紀人和潛在的貸款人以及合資夥伴和受讓人。” 虛假存款計劃 在劉的指導下，Hien還敦促李進入一項虛假存款計劃，旨在讓劉先生為這筆交易提供超過800萬美元的股權，而不是實際擁有，並且從貸方“掩蓋”計劃放置第二抵押貸款關於劉和他的公司擁有的其他財產。 Hien在2012年11月的法庭電子郵件中概述了該計劃。 Brentwood Lanes將向Youyi Canada提供400萬美元的付款; 友誼將以400萬美元的價格提供“收據”，然後將400萬美元退還給布倫特伍德。使用他們剛剛收回的資金，布倫特伍德將另外向YouY支付400萬美元以換取另外400萬美元的收據，而Youyi將再次將400萬美元退還給布倫特伍德。然後，在Youyi獲得融資以購買Brentwood房產（部分依賴於虛構的額外800萬美元股權）後，Brentwood Lanes將獲得800萬美元的抵押擔保，而不是Allen Liu或其公司擁有的其他房產。 租回率 Mayer進一步得出結論，Hien和Liu策劃誤導貸款人相信Brentwood Lanes房產的租金將比他們實際上更有利可圖。 Brentwood Lanes想要在出售後三年內租回布倫特伍德房產，並且在交易過程中協商的租金減少總額達數百萬美元，但是他們被記錄為單獨編號的附錄和時間表，即使它們很容易被包括在購買和租賃協議的主體中。 例如，租賃協議是在修改它的時間表的同一天簽署的。 Mayer總結說，協議是這樣準備的，因此可以很容易地從發給貸方的材料中刪除顯示租金較低的文件。 “有證據表明Allen Liu，他的僱員或代理人以這種方式使用了租賃文件，”Mayer說。 非法目的 詳細介紹了Liu和Hien的欺騙性陰謀，Mayer裁定布倫特伍德的交易是“旨在用於非法目的或以其他方式受到非法污染的交易的一部分”。 他說，執行協議將“對法律制度的完整性造成損害”。 Mayer表示Lee“可能不是一個完全無辜的參與者”，因為他簽署了虛假的3880萬美元的購買協議 - 但他的參與並沒有合法地阻止Brentwood Lanes使用非法目的的辯護來取消應對。 在其反訴中，Brentwood Lanes還要求賠償劉某與Hien密謀，以保持Brentwood Lanes對其財產的價值一無所知，以換取Hien獲得更大份額的佣金和轉介費。 然而，Mayer駁回了這一說法，稱Brentwood Lanes未能證明這一陰謀。 雙重代理 但梅耶確實發現，本應該代表雙方的Hien違反了他作為房地產經紀人的信託義務和合同義務，當他向劉提供有關Brentwood Property的高密度分區潛力的信息，而不是Lee和Brentwood車道。 直到2010年，布倫特伍德的房產才有資格獲得RM5重新劃分，這將允許進行高密度，多家庭的開發。 然而，在2010年12月，該市創建了一個新的RM5s名稱，並進一步提高了其四個城鎮中心多戶區的容許密度。 這一變化幾乎使布倫特伍德物業的總潛在密度翻了一番。 在購買協議簽署之前，Hien意識到了RM5的潛力。 他說他在第一次見面時與Lee討論過這個問題，但李說他在簽署協議之後才知道這件事。 梅耶總結道，李的證詞更可靠。 為了違反他的信託義務和合同義務，Mayer命令Hien支付1美元和法律費用。 Mayer沒有發現Hien犯了疏忽的失實陳述或者用加重和懲罰性的損害賠償他。 “我希望Kevin Hien作為房地產經紀人的聲譽可能已經因為訴訟前後的事件而破裂，”Mayer說。 他指出，Hien及其同事將不會因出售該物業而收取任何費用或佣金。 “在我看來，這就是懲罰，”梅耶說。 版權所有©西方投資者