親愛的托尼：我們分層公司下的停車庫已經洩漏了好幾年，我們的主人繼續打敗批准必要維修的決議。四分之三的投票是不可能通過的。 我們有幾個業主聲稱他們可以進行維修的費用比我們的顧問估計的要少得多，但是每個替代方案都沒有具體的建築，固定價格或監督獨立顧問的細節，以確保我們不會被騙。 我們還擁有18輛車主，這些車輛因車輛洩漏而嚴重受損，並且沒有備用的干燥停車位。 作為業主之一，我已經受夠了。我們的物業價值受到影響，我們的汽車位於一個受損的停車位，如果不採取任何措施，我們對停車場的長期結構表示嚴重擔憂。我們能做什麼？ 傑里米·T 親愛的傑里米：對於沒有批准維持和修復房產的資金和項目的分層公司，業主有幾種選擇。 第一種選擇是自願的，需要一些計劃，但它可以在一年內完成。如果分層公司有折舊報告並且折舊報告建議進行特定維修，則分公司可以通過多數投票從其應急儲備金中批准費用。 雖然許多分層公司的應急賬戶中通常沒有足夠的資金來獲得多數票通過，但是，如同批准應急基金的開支一樣，他們只需要通過多數票批准應急捐款作為年度股東大會的一部分。 。金額沒有限制。 一些分層公司已經批准了大量應急捐款，以推進大修。雖然理想的選擇是多年來為這次活動籌集足夠的資金，但這與特別徵稅沒什麼不同。 結果是一年期間，每個人都通過分層費用支付特殊稅。這可能會對銷售產生重大的心理影響，但未經批准的特殊徵稅也會產生同樣的影響。 在您的104個單位的分層公司中，對於130萬美元的徵稅，應急捐款平均每月每單位1,041美元，為期一年。除了支付日期與月度分層費用一起確定之外，它基本上與特殊徵稅相同。 其他選擇導致法院干預或向民事決議法庭提出申請。仲裁庭有權向所有人，租戶或分契公司發出命令，要么做某事或停止做某事。任何所有者都可以向民事解決法庭申請尋求修理的命令。 如果在四分之三的投票通過並且沒有通過的情況下，超過一半的投票贊成，分區委員會也可以向卑詩省最高法院申請修理和特別徵稅。 在你最近的特別股東大會上，66％投票贊成決議的人投票支持特別徵稅。您的理事會現在有權與律師協商並繼續提交最高法院的維修申請。 這是未能對建築物進行必要維護和修理的最常見應用和補救措施之一。 如果你沒有超過半數的業主投贊成票，另外兩個法院的選擇是讓業主向最高法院申請Tadeson命令，法院命令維修和徵稅，或者分層公司不能再具有競爭力，並且由管理員被指定管理項目或公司的所有者向法院提出申請。 我的建議是始終控制您的項目，聘請可靠的顧問，就您的決議和合同諮詢律師，並採取一切必要措施來批准您自己的資金。否則業主將在爭議上浪費時間和金錢，並且未能修復他們的財產。 ©2019 Postmedia Network Inc.