Concert Properties 在开发科林伍德村时应用了总体规划原则，认识到轻轨线将成为新的长期可持续社区的重要焦点。乔伊斯-科林伍德轻轨站被认为是加拿大第一个以公交为导向的总体规划社区，步行即可到达科林伍德村的雷明顿，如图所示。照片由 Matheson 摄影/PNG Paul Martin 已经在同一个温哥华耶鲁镇的出租大楼里住了 20 年，近期没有搬家的打算。 “这对我来说很好用，”曾经是葡萄酒经销商和餐馆老板的马丁说。他第一次搬进 600 Drake 是在 Concert Properties 于 1990 年代初期建造的 192 个单元的高层建筑中的 307 平方英尺的工作室套房，Concert Properties 是一家至今仍在管理公寓的开发商。当其他人争先恐后地在温哥华购买入门级房屋时，马丁说他很高兴能够在大富翁董事会上购买一个地方。今天，他舒适地住在他的一居室公寓里。他更喜欢专注于他的工作和爱好。 “我真的宁愿航行。” 多年来，当朋友告诫他不要购买房地产时，他会通过提醒他们支付多少租金来停止谈话，这被认为是每月不到 2,000 美元的便宜货，尤其是在温哥华市中心。他可以自由地追求自己的商业利益和休闲时间，而不必担心抵押贷款和利率、维护费和分层委员会。 Martin 是 50% 的温哥华租户中的一员，其中一些人居住在一个快速增长的住房部门，称为专用租赁 (PBR)。自 2017 年以来，温哥华创造了 PBR 建设的记录，2021 年看起来又是一个创纪录的一年，截至 3 月，超过 10,000 个单位正在进行中。该行业的增长得益于开发商创纪录的低利率、房价飙升至大多数加拿大人无法承受的范围，迫使许多人在租房中停留更长时间，以及政府对租赁建筑建设的支持回归。 专家说，政府的支持来得太快了。由于政府放弃了住房领域并努力应对不断上升的债务、经济衰退和有利于私营部门解决方案的政治转变，几十年来在租赁住房开发方面无所作为。然而，在 2017 年，联邦政府启动了其国家住房战略，最终承诺在未来 10 年提供超过 700 亿加元的资金，以应对加拿大各地日益难以负担的住房问题。 Concert Properties 首席执行官兼总裁布赖恩·麦考利 (Brian McCauley) 的公司负责建造和管理 Martin 的出租高层，他认为增加专用租金是解决温哥华对经济适用房的迫切需求的一种权宜之计。 Concert Properties 总裁兼首席执行官布赖恩·麦考利 (Brian McCauley)。保罗·约瑟夫摄 / PNG “温哥华市超过 50% 的居民都是租房者，”麦考利说。 “这并不新鲜。现实情况是，租房需求旺盛，而且随着人口的增长，这种需求将继续保持旺盛。随着住房变得越来越难以负担，人们别无选择，只能租房。” 预计创纪录的移民水平使当今难以负担的问题更加复杂。虽然大流行在 2020 年遏制了移民，但随着 COVID-19 限制的解除，预计流入量将飙升。事实上，为了帮助加拿大经济从大流行中复苏，联邦政府去年 10 月宣布了其 2021-2023 多年水平计划，目标是 2021 年 401,000 名永久居民、2022 年 411,000 名和 2023 年 421,000 名永久居民。高达 12%预计这些新移民中的每年都会抵达大温哥华地区。 75% 至 80% 的新居民通常以租房者的身份开始，这意味着每年仅通过移民流动就有超过 39,000 名新租房者。 从历史上看，不列颠哥伦比亚省的出租房屋由个体企业家提供 - 有时称为“妈妈和流行”出租 - 从家庭和小型商人到专业人士（如医生和牙医），每个人都将资金投资于小型租赁项目，例如三多层木结构公寓。 从 1970 年代到 1992 年，联邦机构加拿大抵押和住房公司 (CMHC) 也在全国每年开发 12,000 至 16,000 个出租单位。然后，在 1992 年，面对经济不确定性，包括经济衰退和政府债务上升，当时的自由党政府关掉了水龙头，CMHC 退出了租赁单位的批发发展。随着政府财政激励的结束、利率上升和土地成本的不断上涨，PBRs的建设戛然而止。 从那时起，一种新的住房来源填补了这一空白——个人公寓投资者。市政府向开发商提供建设公寓的激励措施，例如允许增加密度和更高的建筑高度，以换取开发商的贡献，如社会住房单元、公共艺术和景观绿地、密度和便利设施，从而加强了这一趋势。反过来，开发商发现他们可以通过建设前销售筹集初始资金，公寓买家可以在等待建设期间存入定金购买单位。相比之下，在建立 PBR 之前，租赁开发商必须提供多达 40% 的资金。 “人们意识到购买公寓并将其出租是一个很好的投资机会，”麦考利说。 “在过去的三十年里，帮助我们出租的东西是出租公寓市场。” 然而，租房者出租公寓的一个主要缺点是缺乏任何使用权保障。对于公寓，业主可以随时出售房产、驱逐租户或提高租金以促使租户离开。 600 Drake 是由 Concert Properties 于 1990 年代初建造的拥有 192 个单元的高层建筑。音乐会属性照片/PNG 当 Concert Properties 在 1990 年代开始构建 PBR 时，其独特的公司结构为使用权安全问题提供了解决方案。作为一家由 19 个工会管理的养老基金所有的公司，Concert 还肩负着社会议程的任务。业主通过创建出租房屋来解决保有权问题，以确保租户永远不会因为租金的所有权或用途或租金发生变化而失去房屋。在此过程中，它还创建了一个稳定且可行的商业模式，为其他公司树立了榜样。今天，包括其他养老基金、保险公司和房地产投资信托基金 (REIT) 在内的企业部门——受小型散户投资者欢迎的投资工具——认识到 PBR 的长期价值是稳定、长期收入的可靠来源和排着队进场。 行业发言人表示，PBR 的好处不仅限于建造它们的公司，而且会惠及租户、政府、经济和环境。代表大约 4,000 名大中小型业主的 LandlordBC 首席执行官大卫·哈特尼亚克 (David Hutniak) 警告说，卑诗省的出租存量正在变老，平均出租年龄介于 40 至 60 岁之间。它们需要维修和更新，以保持新的和翻新的 PBR 提供的安全和宜居标准。没有它们，尽管租赁需求不断增长，温哥华仍面临着 PBR 行业的萎缩。 “PBR 是最安全的出租房屋形式。这意味着个人单位永远不会被出售（不像租用投资者公寓），因为没有单一的产权，”Hutniak 说。 “整栋楼只有一个业主。”租户还受益于新建和翻新建筑的宜居性以及住房供应的增加。政府受益于 PBR 税收的增加以及对碳减排计划的支持。经济从整个建筑的刺激中获益 公元前随着就业和收入的增加。他解释说，环境受益于提高建筑效率和减少能源使用。 尽管有这些好处，但 PBR 的持续增长仍然存在威胁，这可能会造成比现在更大的住房危机。 Reliance Properties 总裁兼首席执行官 Jon Stovell 自 1950 年代以来一直在建造 PBR，现在管理着 1,000 多个单位，而且还有更多单位正在建设中，他说他认为建设存在阻力。 “我认为利率会上升，建筑成本失控，除此之外，还有一个不确定和不可预测的监管环境。 “他们会像现在一样继续冻结租金吗？他们是否会引入空置控制，以便在 [投资者的] 单位周转时，您甚至无法根据市场租金调整您的单位？”他问。这些决定，以及温哥华市议会最近投票反对房地产投资信托基金和其他机构投资者购买出租单位，可能会阻止这种类型的企业投资。 “如果不是大型机构投资者购买出租物业，就不会有大型租赁项目建成，因为他们通常是这些项目的初始高成本的股权提供者和贷方。” 第二部分 | 6 月 12 日在 Westcoast Homes：并非所有人都将企业建造的 PBR 视为解决温哥华住房问题的主要方法。一系列进步的经济学家、学者和行业资深人士表示，解决方案在于更广泛的方法，包括通过培育合作社和非市场租金的发展直接政府参与，这将导致更多的供应和更低的租金。一位个人理财记者建议，年轻的加拿大人对于拥有自己房屋的加拿大梦想要三思。 © 2021 温哥华太阳报